تعریف پهنه بندی:
واژه پهنه به معنی گستره هایی همگون از شهر است که در وسعت های قابل ملاحظه ای به لحاظ ساختاری، عملکردی و یا رفتاری، همسان می باشند.
پهنه بندی سطح شهر، سند اصلی و ملاک عمل برای هدایت و کنارل تحولات کالبدی و نظارت بر ساخت و ساز در عرصه های شهری است. طبق این سند با جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کاربری ها، موجبات ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری فراهم می شود. پهنه بندی در واقع تمهیدات شهرسازانه برای تحقق چشم انداز و راهبردهای طرح جامع تهران است، که نشانگر نحوه شکل گیری آتی شهر با اعمال میزان تراکم و توده گذاری، تعیین ارتفاع مناسب ساختمان و ... در شهر است.
در تقسیمات پهنه بندی شهر تهران، هر یک از پهنه های چهارگانه کلان به چند پهنه اصلی و متمایز (با کد یک رقمی) تقسیم شده است که گروه های اصلی تقسیمات را تشکیل می دهند. در پهنه بندی طرح جامع تهران، محدوده شهر به 4 پهنه متمایز و کلان شامل پهنه های سکونت (R)، فعالیت (S)، مختلط (M) و حفاظت (سبز و باز) (G) تقسیم شده است.
تعریف طرح تفصیلی:
طبق ماده یک قانون تغییر نام وزارت مسکن، طرح تفصیلی طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر به تعیین مشخصات دقیق عناصر و عوامل مختلف شهری شامل نحوه استفاده از اراضی در سطح محلات و پهنه های مختلف، وضعیت مشروح و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی، ضوابط کامل احداث بنا و اولویت های مربوط به مناطب بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری می پردازد. همچنین مطابق این طرح، نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.
ساختار پهنه بندی در طرح جامع شهر تهران:
پهنه بندی استفاده از اراضی محدوده شهر تهران، مبتنی بر ساختاری است که برای جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها، کاربری ها و فعالیت ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری نظام یافته است. پهنه بندی شهر تهران در مقیاس کلان، بیانگر نحوه استفاده از اراضی در عرصه های متمایز شهری، با توجه به کارکردهای کلی و در مقیاس خرد، شامل ضوابط و مقرراتی است که نحوه و چگونگی ساخت و ساز در زیرپهنه ها، مانند حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر و توان دسترسی شبکه شهری را، متناسب با مساحت قطعه و تراکم تعیین می سازد.
بر مبنای اصول پهنه بندی و نقشه مصوب آن در طرح جامع تهران، نقشه های طرح تفصیلی شهر تهران به صورت یکپارچه در محیطی مناسب از سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) در مقیاس 1:2000، سامان یافته تا به عنوان سند مصوب و ملاک عمل شهر، موجبات پاسخگویی به صاحبان اراضی برای هرگونه ساخت و ساز، با تراکم های ساختمانی مجاز را فراهم نماید. نحوه استفاده از اراضی، چگونگی ساخت و ساز، کم و کیف فعالیت های قابل استقرار و بهره برداری های مجاز در هر محدوده از شهر تهران، بر اساس نقشه و ضوابط و مقررات طرح تفصیلی تهران است.
تدفین و مرزبندی پهنه ها در طرح تفصیلی شهر تهران در قالب زیرپهنه ها با کد سه رقمی، بر مبنای معیارها و شاخص های کمی و کیفی و با توجه به ویژگی های هر پهنه و وجه غالب شکل گرفته قبلی و گرایش به انواع ساخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت گیری های سازمان فضایی و ساماندهی سیما و کالبد شهر در مناطق شهری انجام گرفته است. بر این اساس "پهنه سکونت" با توجه به همگنی و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمان ها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمین و نیز میانگین تراکم نفر در هکتار، و همچنین "پهنه فعالیت" بر حسب مقیاس عملکردی (عملکردهای فراشهری، شهری، منطقه ای، ناحیه ای و محلی) و "پهنه مختلط" با ترکیبی از شاخص های مذکور در پهنه های سکونت و فعالیت و سرانجام "پهنه حفاظت" (سبز و باز) با توجه به ویژگی های طبیعی خاص و با رویکرد حفاظت فعال، از یکدیگر متمایز شده اند.
در پهنه بندی طرح تفصیلی شهر تهران، 55 زیر پهنه متمایز شده که نقشه های مقیاس 1:2000 طرح تفصیلی شهر تهران، نشانگر موقعیت و پراکنش زیرپهنه های مذکور، در محدوده های شهر تهران است. این نقشه ها، همراه با ضوابط و مقررات، به صورت توأمان، اسناد اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی شهر تهران را تشکیل داده و برای شهرداری تهران و کلیه دستگاه های اجرائی ذیربط و ذینفعان حقیقی و حقوقی محدوده شهر تهران، لازم الاجرا است.
نظام پهنه بندی در طرح جامع شهر تهران:
همانطور که اشاره شد “پهنه بندی شهر تهران” به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها و کاربری ها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری تدوین شده است.
نحوه استفاده از اراضی در سطح شهر تهران براساس ضوابط مشخص، در چهار پهنه متمایز و کلان به شرح زیر تعریف شده است:
- پهنه کلان سکونت (R)
- پهنه کلان فعالیت (S)
- پهنه کلان مختلط (M)
- پهنه کلان پهنه حفاظت (سبز و باز) (G)
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت (R):
در طرح تفصیلی، پهنه سکونت یا R محدوده‌هایی از شهر است که کاربری آن غالباً مسکونی بوده و به غیر از قطعات و پلاک‌های مسکونی شامل شبکه معابر، دسترسی‌ها و خدمات پشتیبان سکونت می باشد. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش، استقرار بسیاری از فعالیت‌ها ممنوع بوده و صرفاً استقرار فعالیت‌های تجاری کوچک و خدمات در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای، مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان شامل: آموزشی، بهداشتی- درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی، گردشگری، ورزشی، پارکینگ‌های عمومی و فضای سبز مجاز است. در پهنه سکونت، به منظور کاهش تقاضای سفر و کم کردن ترافیک، واحدهای تجاری کوچک، برای رفع نیازهای خدماتی و مایحتاج روزمره ساکنین، با عملکرد در مقیاس محله ساماندهی می‌شوند تا مردم یک محله برای رفع نیاز مجبور به رفتن به محله‌ی دیگر و ایجاد ترافیک نشوند.
پهنهی مسکونی به طور کلی از ۱۴ زیر پهنه تشکیل شده است و ساخت و ساز به جز در بخش‌های ویژه، بین حداکثر۲ تا ۶ طبقه مجاز است. در جدول زیر محدودیت‌ها و توضیحات مربوط به هر زیرپهنه ارائه شده است.
ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه های سکونت (R) در طرح تفصیلی شهر تهران (نقشه های 1:2000)
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت (S):
پهنه فعالیت یا S در طرح تفصیلی، قسمت هایی از شهر است که به طور عمده به شکل کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و تابع نظم عمومی و فضاهای کار و فعالیت است. هدف از تعیین و مرزبندی این پهنه در محدوده شهر و متمایز کردن پهنه‌های کار و فعالیت از سایر پهنه‌ها، به ویژه سکونت، این است که ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود.
این پهنه به طور کلی شامل زمین‌های تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی است و یا از ترکیبی از این فعالیت‌ها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای، شهری و فراشهری تشکیل شده است. در قسمت‌هایی از این پهنه، ساخت و ساز بالاتر از ۱۲ طبقه هم مجاز است. به طور کلی پهنهی فعالیت در تهیه طرح تفصیلی، شامل ۱۹ زیرپهنه است که می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید.
ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه های فعالیت (S) در طرح تفصیلی شهر تهران (نقشه های 1:2000)
نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط (M):
پهنه مختلط یا M در طرح تفصیلی قسمت هایی از محدوده‌ی شهر است که از ترکیب فضاهای کار و فعالیت (اعم از واحدها و دفاتر تجاری و اداری) با بافت‌های مسکونی پدید آمده و امکان وجود چند نوع بافت شهری (کار، فعالیت، سکونت و غیره) را دارند. حداکثر تعداد طبقاتی که در پهنه مختلط می‌توان ساخت ۹ طبقه، آن هم در نواحی فرا منطقه‌ای است. زیرپهنه‌ها‌ی مربوط به این پهنه که ۱۰ نوع هستند را می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید.
ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه مختلط (M) در طرح تفصیلی شهر تهران (نقشه های 1:2000)
نحوه استفاده از اراضی در پهنه حفاظت سبز و باز (G):
در طرح تفصیلی پهنهی حفاظت (سبز و باز) یا G، قسمت هایی از محدوده‌ی شهر است که فضاهای سبز و باز عمومی و خصوصی، پارک‌های جنگلی، باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی را در بر‌می‌گیرد. با توجه به نقش و اهمیت این پهنه در ارتقاء کیفیت سیمای شهری تهران، ساخت و ساز در آن ها، محدود بوده و عمدتا برای توسعه گردشگری و تفرج، برخی خدمات آموزشی، درمانی و بهداشتی، فرهنگی، مدیریت بحران و استقرارهای موقت مجاز است. این محدودیت ضمن ایجاد سرزندگی در محیط شهری، مانع گسترش فیزیکی شهر تهران می‌شود که به نظر کار درستی می‌آید.
همانطور که در جدول زیر مشخص است، ساخت و ساز بسیار کمی در این مناطق داریم و تعداد طبقات در بیشترین حالت به ۲ طبقه محدود شده است. ۱۲ زیرپهنه‌ی مربوط به این پهنه را می‌توانید در جدول زیر مشاهده کنید.
ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه های حفاظت (G) در طرح تفصیلی شهر تهران (نقشه های 1:2000)
منابع:
