بهتر است قبل از پرداختن به قوانین حیاط خلوت آپارتمان این واژه به صورت کامل تعریف شود. حیاط خلوت به محوطه بیرونی و پشتی از یک ساختمان گفته می‌شود که معمولاً بدون سقف یا دارای سقف نورگیر است. حیاط خلوت ساختمان، با نام حیاط پشتی نیز شناخته می‌شود و یک حریم شخصی شمرده نمی‌شود و معمولاً جزء مشاعات ساختمان است.  

ابعاد و مساحت حیاط خلوت:

مساحت حیاط خلوت حداقل به اندازه 3 و 6 درصد کل زیر بنا باید باشد. برای زمین‌های کمتر از 200متر حداقل مساحت مجاز 3درصد و برای زمین‌های بیشتر از 200متر مربع حداقل مساحت حیاط خلوت 6درصد کل زمین است. ابعاد و متراژ حیاط خلوت و نورگیر جهت تهویه هوا و تأمین نور باید دارای مساحت 12 مربع  با حداقل 3متر عرض باشد. اگر حیاط خلوت جهت تأمین نور آشپزخانه استفاده شود باید دارای مساحت 6متر مربع و 2متر عرض باشد. گودال باغچه و حیاط محصور جهت تهویه و تأمین نور باید حداقل 3متر عرض و حداقل 9متر مساحت کل داشته باشد و استفاده از سقف غیرقانونی است.  

قوانین استفاده از حیاط خلوت:

ساکنین طبقه همکف نمی‌توانند به دلیل دسترسی به حیاط خلوت، دخل و تصرفی بر فضای حیاط خلوت انجام دهند. این دخل و تصرف می‌تواند شامل ساخت انباری، پارکینگ، راه اندازی کسب و کار و … باشد. همچنین ساکنین طبقه همکف اجازه استفاده آزادانه از حیاط خلوت را ندارند و اگر در تهویه و تأمین نور و آرامش سایر ساکنین اختلالی ایجاد شود، بر خلاف قوانین حیاط خلوت است. طبق قوانین حیاط خلوت ساختمان، ساکنین طبقه دارای حیاط خلوت اگر بخواهند فضا را مسقف کنند باید از تمام اهالی ساختمان کسب اجازه کنند. اگر ساکن طبقه همکف (منظور طبقه‌ای است که که به حیاط خلوت ساختمان دسترسی دارد) بدون کسب رضایت ساکنین اقدام به مسقف کردن فضای حیاط بکند، سایر ساکنین می‌توانند علیه فرد متخلف شکایت کرده و مجوز تخریب سقف حیاط خلوت را اخذ کنند. طبق ماده قانون 100 شهرداری، ساکنین ساختمان حق شکایت و پیگیری تخریب ساخت و ساز در قسمت مشاعات را دارند. اگر به صورت رسمی و قانونی حق استفاده یکی از واحدها از حیاط خلوت به عنوان پارکینگ ثبت شود، وی حق سلب رفت و آمد سایر ساکنین ساختمان از هیچ‌یک از درهای ورودی ساختمان را ندارد. کسب اجازه رسمی جهت استفاده از حیاط خلوت به عنوان پارکینگ، به معنای حق چادر زدن یا نصب پرده در حیاط خلوت نیست. سایر ساکنین اجازه شکایت از بابت عدم دسترسی به حیاط خلوت را ندارند. زیرا ساختمان از همان اول این گونه ساخته شده بود.  

ضوابط و تسهيلات مربوط به حياط خلوت:

1. حياط خلوت هايي كه براي تأمين نور اتاقهاي اصلي ساختمان، مانند نشيمن، نهارخوري، خواب و غيره پيش بيني مي گردد، مي بايست داراي حداقل مساحت 12 مترمربع با حداقل 3 متر عرض بوده و براي زمين هاي كمتر از 200 مترمربع 6% مساحت زمين كافي است.
2. حياط خلوت هايي كه براي تامين نور آشپزخانه و يا انبار، به مساحت بيشتر از 6 مترمربع پيش بيني مي شود با حداقل عرض 2 متر بوده و براي زمين هاي كمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمين كافي است.
3. مساحت و ابعاد حياط خلوت هايي كه در فوق آمده، براي ساختمان هاي معمولي با ارتفاع 5 طبقه مي باشد.
4. در صورت پيش بيني حياط خلوت در شمال پلاك هاي شمالي، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود، براي زمين هاي كمتر از 200 مترمربع، حداقل عرض 2 متر مي باشد.
5. در مواردي كه اتاق هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي گيرند، فاصله پنجره آن ها از هم، نبايد كمتر از 6 متر باشد.
6. در مواردي كه آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسكوني مستقل و يا آشپزخانه آن ها از يك حياط خلوت نور مي گيرند، فاصله پنجره هاي مقابل آن ها از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد.
7. مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان هاي تا 6 طبقه از كف ملاك عمل بوده و جهت ساختمان هاي بيش از 6 طبقه بايستي نورگيري اتاق ها، به صورت منطقي پيش بيني شده، به نحوي كه مورد قبول شوراي معماري منطقه باشد. (كتابچه ضوابط سال 1367)

 

ضوابط نورگیری پاسیو و حیاط خلوت:

در زمین های با مساحت کم تر از ۲۰۰ مترمربع حداقل مساحت نورگیری در قطعات کوچکتر یا مساوی ۲۰۰ متر مربع برای فضاهای اصلی معادل ۶% مساحت زمین و حداقل بعد نورگیر ۲ متر الزامیست. (به اطاق های خواب و هال و نشیمن و پذیرایی و ناهارخوری فضاهای اصلی می گویند.) حداقل مساحت نورگیری در قطعات کوچکتر یا مساوی ۲۰۰ متر مربع برای فضا های فرعی معادل ۳٪ مساحت زمین و حداقل بعد نورگیر ۲ متر الزامی است. (به آشپزخانه و انباری فضای فرعی می گویند.) در زمین های با مساحت بیشتر از ۲۰۰ متر مربع حداقل مساحت نورگیری در قطعات بزرگتر از ۲۰۰ متر مربع برای فضاهای اصلی (به اطاق های خواب و هال و نشیمن و پذیرایی و ناهارخوری فضاهای اصلی میگویند) معادل ۱۲ متر مربع و حداقل بعد نورگیر ۳ متر الزامیست. ضوابط فوقا برای ساختمان معمولی با ارتفاع حداکثر ۵ طبقه برقرار می باشد. اگر ارتفاع ساختمان مورد بررسی  بیش از ۶ طبقه باشد باید نورگیری اتاق ها بررسی و پیش بینی های مناسب در نظر گرفته شود.  

منابع:

Amlaketehran ضوابط و مقررات ساختمان سازي تهران بخش صدور پروانه