ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده (طرح تفضیلی قدیم تهران):

در طرح تفضیلی قدیم شهر تهران، به منظور تشویق متقاضیان ساخت و ساز جهت تجمیع پلاک های مجاور، تخفیف هایی در نظر گرفته شده است که در جدول زیر می توانید مشاهده کنید:

کم ترین مساحت قطعات تجمیع شده (مترمربع)	درصد تخفیف
500	15
1000	25
1500	35
2000	40
2500	45
3000	50
بیش از 3000	50

همچنین عوارض زیربنا و مازاد تراکم دریافتی از سوی شهرداری تهران برای کاربری های مسکونی به شرح زیر است:

تعداد پلاک های تجمیع شده	درصد عوارض وضع شده
2	50
3	40
4	30
5	20
6	10

تبصره 1- تخفیف های درنظر گرفته شده به املاکی تعلق پیدا می کند که مساحت میانگین قطعات تجمیعی پس از ساخت و ساز حداکثر 100 مترمربع باشد. تبصره 2- حداقل متراژ در نظر گرفته شده برای مجموع قطعاتی که از این طرح استفاده می کنند 120 مترمربع می باشد. تبصره 3- اگر پس از ساخت و ساز، پلاک های تجمیع شده متراژی بالاتر از 200 مترمربع داشته باشند، تسهیلات پرداخت شده همان تسهیلات قطعات کمتر از 200 مترمربع از نظر پیشروی و نورگیری خواهد بود. تبصره 4- چنانچه تجمیع پلاک ها موجب شود که گذرهای اختصاصی این قطعات حذف شود، شهرداری وجهی از این بابت دریافت نمی کند و آن را به صورت رایگان به مالکان واگذار می کند. تبصره 5- این طرح تنها مربوط به تجمیع فیزیکی قطعات است؛ بنابراین شهرداری باید برای این املاک پروانه صادر کند. مالکان نیز تا زمان پایان پروژه مهلت دارند که برای تجمیع ثبتی قطعات اقدام فرمایند.

ضوابط تشویقی تجمیع املاک (طرح تفضیلی جدید تهران):

1- پس از رعایت برهای اصلاحی برای پهنه مسکونی با وسعت کمتر از 1000 مترمربع و برای سایر پهنه ها کمتر از 2000 مترمربع، تفکیک ملک و اراضی در تمامی پهنه های شهر ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک املاک بیش از مساحت های یاد شده؛ حداقل مساحت هر کدام از قطعات تفکیک شده در پهنه مسکونی 500 مترمربع و در سایر پهنه ها نیز 1000 مترمربع می باشد. تبصره 1- کمترین عرض قطعات تفکیک شده در پهنه های مسکونی 10 متر مربع در نظر گرفته شده است. نسبت طول به عرض قطعه نباید بیش از 5 به 1 باشد. تبصره 2- کمترین عرض قطعه تفکیک شده در پهنه های مختلط 15 متر در نظر گرفته شده است. نسبت طول به عرض قطعه نیز نباید بیش از 6 به 1 باشد. 2- تفکیک اعیان ساختمان هایی که مطابق با اصول و مقررات این طرح بنا شده در صورت همزمان بودن با پایان کار صادر شده از شهرداری مجاز است و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع می باشد. 3- تمامی زمین های بزرگ مقیاس که بیش تر از یک هکتار در نظر گرفته می شوند و تحت مالکیت عمومی و دستگاه های دولتی و نیروهای انتظامی و نظامی قرار دارند؛ تنها با ارائه طرح های توجیهی، تصویب در کمیسیون 5 و مطابق با پهنه های طرح های تفضیلی مجاز و قابل استفاده هستند. تبصره 1- شهرداری تهران موظف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی نسبت به تعیین ضوابط تفکیک و افزار اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منططقه با توجه به بافت های مجاور، بر عهده شهرداری منطقه می باشد. تبصره 2- شهرداری تهران موظف است حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام های اداره ثبت اسناد و دادگاه ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر (بر اساس اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف نماید. تبصره 3- درصورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک (به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، 10 درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود. تبصره 4- تفکیک و تجمیع مجموعه های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان ها و بناهای احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن ها؛ برخورد نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویت آن در کمیسیون ماده 5 مجاز است. 4- با رعایت شیوه نامه اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری، تفکیک زمین های کشاورزی و باغ های واقع در شهر تهران مجاز می باشد. تبصره- به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام نماید. 5- کم ترین مساحت قطعه تجمیع شده در پهنه های مسکونی تا پایان سال 1395 برابر با 200 متر مربع؛ تا پایان سال 1400 برابر با 250 متر مربع؛ تا پایان سال 1405 برابر با 300 متر مربع و از ابتدای سال 1406 به بعد 500 متر مربع در نظر گرفته شده است. تبصره- بافت های فرسوده تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران می باشد. 6- برای تجمیع قطعات به درخواست مالک، به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، 20 درصد به تراکم مجاز اضافه می شود. بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک قطعه تجاوز کند.

تعداد قطعات تجمیع شده	میزان حداکثر افزایش تراکم
2 قطعه	20 درصد
3 قطعه	40 درصد حداکثر یک طبقه
4 قطعه	60 درصد حداکثر یک طبقه
5 قطعه و بیشتر	حداکثر یک طبقه

برای تشویق تجمیع از سوی مالکان و به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین 1000 تا 10000 مترمربع، در پهنه های مسکونی، فعالیت و مختلط، ساخت و ساز در زمین های با متراژ 1000 مترمربع به بالا، شامل طرح های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می گردد. 8- تفکیک عرصه در پهنه حفاظت در چهارچوب طرح های ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر تهران امکان پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری بلامانع است.

منبع : - پایگاه خبری ملک هفت - طرح تفضیلی شهر تهران