چرا باید پروانه ساختمان داشته باشیم؟

مهم ترین دلایل اخذ پروانه ساختمان؛ اطمینان از ساخت و ساز قانونی و براساس مشخصات فنی و شهرسازی برابر آیین نامه ها و ضوابط طرح جامع شهر، بهره مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن کلیه عوامل دخیل در ساخت و ساز در صورت بروز حوادث ساختمانی، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی برای ساختمان های مجاور به دلیل حضور ناظرین ساختمانی و ارائه راهکار و راهنمایی های لازم و صرفه جویی در هزینه های ساخت و ساز به دلیل استفاده از تجارب فنی و مهندسی در هنگام طراحی و نظارت می باشد. اخیرا دفترچه های «شناسنامه» ساختمان (که پروانه و نداشتن خلاف و پایان کار را شامل می شوند) جایگزین پروانه ساختمان شده اند و توسط شهرداری در اختیار متقاضیان قرار داده می شود. این شناسنامه های ساختمان شامل اطلاعات زیادی هستند. از جمله این اطلاعات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هویت هر ساختمان و بیوگرافی آن به طور کامل با ذکر تمام مطالب مربوط به شهرداری صادرکننده
• نوع و شماره و تاریخ صدور و مشخصات زمین
• محل احداث
• هویت مالک
• نوع مالکیت
• مهندس ناظر و محاسب و تاسیسات
• ابعاد چهارگانه پلاک
• کروکی و مساحت زمین
• نوع استفاده
• میزان تراکم
• مشخصات طبقات
• وضع پارکینگ
• اصلاحات و تغییرات و نحوه تمدید عوارض گوناگون وصول شده
• گواهی های نداشتن خلاف صادر و گواهی پایان ساخت

 

مراحل دریافت پروانه یا شناسنامه ساختمان:

۱- در مرحله اول، مالک یا وکیل ملک (فرد دارای وکالت از طرف مالک یا مالکین) با ارائه مدارکی درخواست پروانه خود را در دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت می‌ کند. این مدارک شامل اصل و کپی سند یا سندهای ملک، حضور همه مالکین یا یک نفر دارای وکالت از سایرین، کارت شناسایی (کارت ملی) و برگه تسویه‌ حساب عوارض نوسازی شهرداری سال‌های گذشته و سال جاری می باشند. ۲- پس از تشکیل پرونده در مرحله قبل، می ‌بایست بازدید صورت گیرد. در بازدید مواردی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای موجود، موقعیت مجاورین در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا، تعیین و گزارش می ‌شود. ۳- در مرحله بعدی، دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک مورد نظر صادر شده و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی ‌مانده ملک پس از اصلاحی‌ های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می‌ شود. معمولاً طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده، متراژ سند (نه متراژ وضع موجود زمین) و عرض‌ گذر، حجم ساختمان شامل تعداد طبقات و سطح اشغال آن ‌ها تعیین می ‌گردد. ۴- در این مرحله نقشه معماری بر اساس ضوابط مورد عمل شهرداری و دستور نقشه صادرشده برای ملک طراحی می ‌گردد. مهم‌ ترین مرحله در مراحل صدور پروانه، طراحی نقشه معماری است تا حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها ارائه شود. ۵- پس از رفع ایرادات ضوابطی عنوان ‌شده از سوی دفاتر خدمات الکترونیک و نهایی شدن نقشه معماری، از سوی واحد صدور پروانه هر منطقه عوارض تراکم شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری آن، محاسبه و تعیین می‌ گردد. ۶- پس از دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت و تسویه عوارض متعلقه، پروژه به مرحله پیش ‌نویس پروانه می ‌آید. در صورت لزوم (ساختمان بیش از ۵ طبقه) گزارش آزمایش مکانیک خاک در این مرحله و هم‌ زمان با تهیه نقشه‌های سازه، برق و مکانیک تهیه و از سازمان نظام‌ مهندسی تأییدیه گرفته می شود. ۷- درخواست تعیین ناظر در دفاتر خدمات ثبت و پس از عقد قرارداد با ناظر یا ناظرین باید برگه‌ های سهمیه آن ‌ها به انضمام قرارداد فی ‌مابین را به‌ عنوان ملاک تکمیلی پیش‌ نویس پروانه به دفتر خدمات الکترونیک تحویل داد به ‌علاوه برگه تعهد رعایت اصلاحی، تعهد اخذ تأییدیه نما و … نیز ازجمله مدارک پیش‌ نویس است که باید صرفاً توسط مالک و نه وکیل، تهیه شود. نکته: پرونده‌هایی که متراژ زیر بنایی آن‌ ها بیش از ۲۰۰۰ مترمربع باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌ مهندسی ساختمان می شوند. این یعنی نقشه‌های چهار رشته معماری، سازه، برق و مکانیک که اصطلاحاً نقشه‌های فاز ۲ نامیده می شود، می بایست به‌صورت اجرایی با داشتن تمامی جزئیات ترسیم ‌شده و از سوی سازمان نظام‌ مهندسی ساختمان مورد تائید قرار گیرند. این پروسه زمان بر بوده و ممکن است چندین بار نقشه ‌ها دچار اصلاح شوند. توصیه بر این است که در نقشه‌های اولیه (فاز یک) چنین پروژه ‌هایی الزامات و ضوابط نظام‌ مهندسی در نظر گرفته شود تا در صورت تبدیل نقشه‌ ها به فاز ۲ اصلاحات کمتر بوده و در زمان صرفه‌ جویی گردد. ۸- مدارک پیش ‌نویس پروانه که باید توسط مالک تهیه و به دفتر خدمات الکترونیک ارائه شود شامل موارد زیر می باشند:

• نقشه ‌های سازه و تأسیسات برق و مکانیک به همراه برگه های سهمیه خدمات مهندسی (اصطلاحاً برگه سبز چهار رشته) ممهور به مهر مهندسین محاسب
• قرارداد مالک و ناظر و برگه سهمیه ناظر
• برگ تعهد رعایت اصلاحی
• برگ تعهد تائید نما
• فایل‌های نقشه های سازه، برق و مکانیک
• چک لیست ‌های مرتبط نظیر مبحث ۱۹، مبحث ۶ و بارگذاری، زلزله و غیره
• برگه تعهد مشاور ژئوتکنیک و برگه تأییدیه گزارش خاک و چند مورد دیگر که بسته به پروژه‌های خاص ممکن است لازم شود.

۹- پس از تائید نقشه ‌های چهار رشته پروسه اخذ تأییدیه ‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف، رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و نهایتاً تأییدیه شهردار به ‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می شود. ممکن است در مرحله اولیه و پس از صدور دستور نقشه، به دلایلی نظیر تعیین کد صفر ملک، عرض بیشتر در ورودی و از این قبیل نیاز به اخذ نظر شورای معماری هر منطقه بوده و حقوق ملک تثبیت شود. ۱۰- نکته آخر اینکه زمان اعتبار پروانه ساختمان ۲ سال از تاریخ صدور است که تا ۲ سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود. مهلت اتمام عملیات ساختمانی هم برحسب متراژ و تعداد طبقات جدولی دارد . به‌عنوان یک معیار کلی حدود ۴ سال در نظر گرفته می شود. ممکن است در حین ساخت به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند. در این صورت مراحل مشابهی نظیر صدور پروانه اولیه اما به‌عنوان پروانه تغییر نقشه با تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک مربوطه طی می‌شود و پروانه جدیدی صادر می‌گردد. در حین اجرا ممکن است مازاد بر متراژ پروانه، اضافه بنا داشته باشیم. در این صورت مراحل گواهی عدم خلاف طی می ‌شود و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز خلاف عوارض معادل آن اخذ و گواهی عدم خلاف آن صادر می ‌شود. در غیر این صورت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و معمولاً رای به تخریب داده می‌ شود.