میزان تراکم از قوانین ساخت و ساز در شهرداری تهران است که بسته به نوع سازه و همچنین منطقه مورد نظر، درصد مشخصی از آن را می توان اعمال کرد.  

قوانین تراکم شهرداری:

قانون تراکم، بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران، مشخص می‌کند که شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاص در نظر می‌گیرد به عوامل و فاکتورهای متفاوتی بستگی دارد. تراکم به زبان ساده یعنی: مجموع تمامی بناهای موجود در یک ساختمان که به دو دسته ناخالص و خالص تقسیم می‌شود. تراکم ناخالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه و تراکم خالص مسکونی نشان دهنده تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت اراضی مسکونی در آن منطقه است. در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی عبارت است از تعداد افراد ساکن در هر هکتار و تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می‌شود، نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت‌ و ساز هستید.  

قوانین تراکم شهر تهران:

بر اساس قوانین ساخت و ساز شهرداری تهران برای محاسبه تراکم ساختمانی ابتدا بایستی به مساحت قید شده در سند مالکیت رجوع شود. بر همین اساس می‌توان میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر را به دست آورد. تراکم ساختمانی که توسط شهرداری‌ها مشخص می‌شود، معمولاً ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد است و در هر منطقه متفاوت می باشد. حداکثر حجم ساخت ‌و ساز یا همان تراکم ساختمانی مجاز تا سقف تراکم تعیین شده در پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر کاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر در طرح تفصیلی تهران از ۸۰ درصد تا ۴۴۰ درصد (به جز پهنه‌های ویژه بلندمرتبه) است. تراکم ساختمانی مجاز در زیر پهنه‌های حفاظت (سبز و باز)، مختلط ویژه، صنعت با فناوری بالا و خوشه‌های صنعت، گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) ، بازار و پهنه ‌های ویژه بلند مرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه‌های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران خواهد رسید. هرگونه پیش‌آمدگی ساختمان‌ها در معابر عمومی و خیابان‌ها به منظور تأمین دید مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، در کلیه پهنه ‌ها، ممنوع است.

ساخت ویلا در شمال متناسب با سلیقه شما و ۳۰ درصد ارزان تر:

به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از ۶۰ درصد قطعات آن در طرفین گذرهایی با حداقل ۱۲ متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده‌ اند، مطابق ضوابط قبلی (تراکم و طبقات)، مجاز می باشد. این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آن‌ها به تصویب کمیسیون ماده (۵) خواهد رسید.  

چگونگي محاسبه و تعيين تعرفه و وصول عوارض اضافه تراكم و تغيير كاربري در شهر تهران:

ماده يك (1): شهرداري تهران مكلف است كه در قبال اضافه ارزشي كه براي هر يك از قطعات اراضي شهر بر اثر ضوابط منطقه‌بندي و تعيين تراكم‌هاي ساختماني و كاربري اراضي بيش از قيمت اراضي در مناطق مسكوني با تراكم كم ايجاد مي‌شود و همچنين در رابطه با مصوبه شوراي عالي شهرسازي و معماري در مورد بلندمرتبه‌سازي، عوارض مربوطه را با رعايت تبصره‌هاي ذيل وصول نمايد. تبصره يك (1): پايه و اصول حاكم بر محاسبه عوارض مذكور بدين قرار است: الف: محاسبه عوارض اضافه تراكم بر پايه كتابچه ارزش معاملاتي املاك (سال 1376) موضوع ماده (64) قانون ماليات‌هاي مستقيم خواهد بود ب: پايه محاسبه عوارض مازاد تراكم ساختماني در كاربري‌هاي مختلف بر مبناي عوارض مازاد تراكم يك مترمربع مسكوني مي‌باشد. ج: محاسبه عوارض هر مترمربع تغيير كاربري از مسكوني به كاربري‌هاي ديگر و توسعه سطوح موجود اين كاربري‌ها برابر ضريبي از عوارض مازاد تراكم يك مترمربع مسكوني و مطابق جدول تبصره (3) اين ماده محاسبه مي‌شود. تبصره دو (2): نحوه محاسبه عوارض يك متر مازاد تراكم در كاربري‌هاي مسكوني به‌صورت زير خواهد بود: (قيمت يك مترمربع مازاد تراكم مسكوني) الف: (d) معادل ارزش ساختمان (صرفاً معادل اسكلت فلزي و بتوني) طبق كتابچه ارزش معاملاتي املاك (سال 1376) كه برابر 120.000 ريال مي‌باشد. ب: (p) ارزش معاملاتي يك مترمربع زمين كه برابر قيمت منطقه‌اي زمين بر اساس كتابچه ارزش معاملاتي املاك (سال 1376) با توجه به موقعيت محل و گران‌ترين بر ملك مشرف‌ به معبر، محاسبه مي‌شود. (t) ضريب منطقه‌اي مطابق با جدول ذيل مي‌باشد.

جدول ضریب منطقه ای:

جدول	منطقه	ضریب
1	1 و 3	30%+
2	2 و 6 و 7*	25%+
3	4** و 5 و 8*	10%+
4	9 الی 14	15%-
5	15 الی 20	30%-
6	22	20%-

(*): در مورد مناطق 7 و 8، غرب خيابان شريعتي 25% + و شرق خيابان شريعتي تا محدوده نارمك 10%- محاسبه خواهد شد. (**): در مورد منطقه (4) از محور بزرگراه نياوران به سمت غرب 25% + و مابين بزرگراه نياوران و بزرگراه شرق 10%+ و از محور بزرگراه شرق به سمت شرق بدون افزايش و يا كاهش از فرمول اصلي. تبصره سه (3): جدول تعيين ضرايب كاربري‌ها (تبديل مسكوني به ...) به شرح ذيل مي‌باشد:

اداری انبار اداری	(A) (A) 3/1
تجاری: 1- همکف   2- زیرزمین اول 3- طبقه اول 4- زیرزمین دوم و طبقه دوم 5- ماقی طبقات و انبار تجاری در زیرزمین و طبقات و نیم طبقه داخل واحد تجاری 6- انبار تجاری در همکف 7- تولیدی ها	(A) 10 (منطقه 12=15 A) مناطق (16 و 18 و 19 = A 8) 80% همکف 70% همکف 50% همکف   40% همکف 60% همکف 70% تجاری محاسبه می شوند.
صنعتی: 1- همکف 2- سایر طبقات	(A) 5/1 (A)

  توضيحات: 1- (n) مابه‌التفاوت تعداد مغازه‌ها يا واحدهاي مجاز با مورد تقاضا است. 2 - كليه ضرايب فوق در مورد بناهاي در حد تراكم مي‌باشد و چنانچه مورد درخواست مازاد بر تراكم باشد به ضرايب فوق (a) افزوده مي‌شود. 3 - از جهت تبديل يك واحد اداري به چند واحد، هر مترمربع 4 - از جهت تبديل يك واحد تجار ي به چند واحد، هر مترمربع 5 - از جهت تبديل يك واحد اداري به تجاري مابه التفاوت ضرايب فوق اخذ مي‌گردد. 6 - از جهت تبديل يك واحد صنعتي به چند واحد تبصره چهار (4): كسري پاركينگ در هر مورد به شرح ذيل محاسبه مي‌شود: الف: كسري پاركينگ براي واحدهاي مسكوني 100 p ‌ب: كسري پاركينگ براي واحدهاي اداري و صنعتي 110 p ‌ج: كسري پاركينگ براي واحدهاي تجاري و توليدي 120 p تبصره پنج (5): شهرداري تهران موظف است حداكثر ظرف مدت شش ماه از تاريخ ابلاغ اين مصوبه ارزش معاملاتي جديد را با همكاري كميسيون توسعه و عمران شهري شوراي اسلامي شهر تهران تهيه و جهت بررسي و تصويب به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه نمايد. ماده دو (2): در خصوص موارد استثنايي كه نياز به تخفيف و تقسيط ويژه دارند شهرداري تهران موظف است طبق آئين‌نامه جداگانه‌اي كه تهيه و جهت تصويب به شوراي اسلامي شهر تهران ارائه خواهد نمود، اقدام نمايد.   منابع: http://laws.tehran.ir/ https://mteam.ir/